Calculadora de inversión inmobiliaria
Cálculo con tus supuestos, no una tasación
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Resultado
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Tu cartera: compara tus inmuebles
Guarda cada inmueble con «Guardar» y aparecerá aquí.Aún no tienes inmuebles guardados. Guarda este análisis y analiza otro para compararlos lado a lado.
Versión de cálculo: property@1.0.0. Se calcula en tu navegador; al guardar, el servidor repite el cálculo con la misma versión. Para ver cómo se ha movido el precio medio en tu zona, consulta elmercado de vivienda.
Cómo usarla
- 1Empieza con el ejemplo y sustituye cada valor por los de tu inmueble: precio, impuestos de compra de tu comunidad, gastos, reforma y financiación.
- 2Pon el alquiler que esperas cobrar y una vacancia realista (5 % ≈ 18 días al año sin inquilino).
- 3Revisa el Scenario Lab: muestra cómo cambian el flujo de caja y la TIR si suben los tipos, baja el alquiler, se queda vacío o vendes por menos.
Cómo calcula
- Inversión = precio × (1 + impuestos de compra) + gastos + agencia + reforma. Capital propio = inversión − préstamo.
- Cuota del préstamo con el sistema francés: P · r / (1 − (1 + r)^−n), con r = TIN / 12.
- Renta cobrada = renta bruta × (1 − vacancia). Gastos = fijos + mantenimiento (% de la renta bruta) + gestión (% de la renta cobrada).
- Resultado de explotación (NOI) = renta cobrada − gastos. Flujo de caja = NOI − cuotas.
- Rentabilidad bruta = renta bruta anual / precio. Rentabilidad neta = NOI del año 1 / inversión total.
- Venta: precio × (1 + revalorización)^años − gastos de venta − deuda pendiente. TIR y VAN sobre los flujos del capital propio.
Ejemplo verificable
200.000 € con un 10 % de impuestos, 3.000 € de gastos y 12.000 € de reforma: 235.000 € de inversión. Con un 70 % financiado al 3 % a 25 años, la cuota es de 663,90 €/mes. Alquilado a 1.000 €/mes con un 5 % de vacancia y 1.900 € de gastos, el NOI es de 9.500 € y el flujo de caja, de 127,77 €/mes; la rentabilidad bruta es del 6 % y la neta del 4,04 %.
Limitaciones
- Antes de impuestos sobre la renta (IRPF o Sociedades), que dependen de tu situación personal: consúltalo con un asesor fiscal.
- Los impuestos de compra (ITP, o IVA y AJD) los introduces tú: dependen de la comunidad autónoma y de tu caso.
- Revalorización, subidas del alquiler y vacancia son supuestos, no previsiones. No es una tasación.
- El tipo de interés se mantiene constante; para un préstamo variable, usa los escenarios de subida de tipos.